Ускоренный поиск
 
 
 
 
 
Недвижимость по регионам

Купить отель в Турции: советы инвесторам

ГОСТИНИЧНЫЙ БИЗНЕС В ТУРЦИИ: МЕНЕДЖМЕНТ И ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ

Итак, вас интересуют инвестиции в  активно развивающуюся экономику Турции. На этом этапе, вы, скорее всего, провели анализ различных сегментов недвижимости и пришли к выводу, что обладание отелем в Турции является жизнеспособной инвестицией. Тем не менее,  в процессе возникает масса вопросов: где инвестировать, какой тип отеля вам оптимально подойдет, как осуществлять менеджмент?

Предположим, что у вас в активе имеется достаточно средств для приобретения действующей гостиницы или здания, которое может быть преобразовано в отель. Многие наши клиенты, зная о дефиците качественных гостиниц в Стамбуле, рассматривают этот город для инвестиций в гостиничный бизнес; другие инвесторы останавливают cвой выбор на регионе Анталии, что также обосновано – ведь показатели роста туризма в этом регионе растут удивительно быстрыми темпами.

В Стамбуле, если вы планируете приобрести отель среднего размера, то, скорее всего, это будут такие районы как Таксим, Бейоглу, Султанахмет. В Анталии отличный потенциал возврата вложенного капитала предлагают Кемер, а также, возможно, Белек, «гольф-столица» Турции.

Итак, сделав инвестицию в свой собственный гостиничный бизнес в Турции, как вы планируете извлечь из него максимальные дивиденды?

Для того, чтобы ответить на этот жизненно важный вопрос, мы должны определиться, хотите ли вы стать пассивным инвестором (то есть, не вмешиваться в повседневное ведение бизнеса) или активным (управлять бизнесом самостоятельно). По нашим наблюдениям, большинство иностранных инвесторов в отели Турции малого и среднего размера ищут возможности  получения здоровых прибылей в качестве пассивных инвесторов.  Эта цель может быть достигнута несколькими способами, основные из которых мы приводим ниже:

МОДЕЛЬ 1 -  ФРАНЧАЙЗИНГ  (модель известна также как «заимствование бренда»).

В этом случае вы, владелец, ищете установления партнерства с представителями известных гостиничных сетей, таких, как, например,  Hilton, Rixos, Kempinski и вступления в соглашение с ними с целью использования их бренда и бизнес-протокола. Как правило, эта опция открыта только для отеля уровня 5 звезд и при соблюдении строгих условий, определяющих уровень облуживания, соответствие стандартам качества и многих других.  Для известного бренда необходима уверенность, что вы не только не нанесете ущерб его имиджу, но и будете способствовать его дальнейшему продвижению. В свою очередь, вы как отельер, получаете выгодную возможность  воспользоваться именем высоко зарекомендовавшей себя гостиничной сети, стать частью ее централизованной маркетинговой и рекламной деятельности, организовать эффективное ведение бизнеса по проверенным и пунктуальнымбизнес-протоколам. Оплата услуг франчайзера, как правило, составляет около 5-6% от суммы общего годового дохода (но не чистой годовой прибыли). Вы же несете ответственность за управление отелем и всеми бизнес-операциями. Данная модель подразумевает высокую степень вашего участия в бизнесе.

МОДЕЛЬ 2 – ИСПОЛЬЗОВАНИЕ УСЛУГ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Вы, владелец, заключаете контракт с надежной авторитетной управляющей компанией, которая будет выступать в качестве генерального менеджера отеля. Она будет нести ответственность за найм, обучение и увольнение персонала, маркетинг, снабжение и почти все бизнес-операции.

При этой модели, окончательный контроль за финансами остается вашей прерогативой. Нанятая вами управляющая компания будет иметь администратора и сотрудников, занимающихся этими вопросами, но тем не менее, с юридической точки зрения, вы, как владелец,  являетесь ответственным за денежные операции и осуществляете окончательный финансовый контроль.

Вознаграждение управляющей компании обычно составляет процент от чистой прибыли плюс процент от годового дохода. Это соотношение будет обсуждаться в процессе переговоров с управляющей компанией. На практике оно варьируется и может составлять 7-10% от операционной прибыли. Идея состоит в том, что перед управляющей компанией ставится задача максимизации чистой прибыли, а не только годового дохода, ведь, согласно пословице, «доход - суета, прибыль – здравомыслие»

Эта модель стратегии низкого и среднего участия может удовлетворить большинство инвесторов в гостиничный сектор Турции.

Примечание: некоторые крупные брэнды осуществляют, параллельно с франчайзингом, услуги по управлению бизнесом тоже.

МОДЕЛЬ 3 – ДОЛГОСРОЧНАЯ АРЕНДА ОТЕЛЯ   

Вы, владелец, сдаете вашу гостиницу в долгосрочную аренду, как правило, на срок не менее 5 лет. Эта стратегия предполагает наименьшую степень вашего вовлечения, и, учитывая рост стоимости вашей недвижимости в сочетании с постоянным стабильным доходом от аренды, также достойна пристального рассмотрения. Условия аренды индивидуально оговориваются в зависимости от количества номеров отеля, продолжительности сезона, индекса инфляции и многих других факторов.

Каждая из перечисленных моделей отличается высокой жизнеспособностью, и спрос на аренду и менеджмент качественных отелей в Турции значительно опережает предложение. В стране существует большое количество профессинальных международных и местных компаний,  отслеживающих появление новых предложений и предлагающих свои услуги.

Менеджмент небольших отелей

В дополнение хотелось бы обратиться к потенциальным инвесторам, желающим приобрести небольшие апарт- и бутик-отели с 20-30 номерами в Стамбуле или Анталии. Наша компания получает большое количество запросов такого порядка. Задумайтесь: будут ли крупные авторитетные  управляющие компании заинтересованы в их менеджменте? Маловероятно. Профессиональные управляющие компании, как правило, заинтересованы в отелях уровня 5 звезд с мощностью не менее 100 номеров.

Небольшие бутик-отели в Стамбуле или старом центре Анталии Калейчи, пользуются спросом и также предлагают возможность окупаемости в течение 10-13 лет. Однако, вы должны быть готовы к личному участию в управлении бизнеса, если, конечно, вам не посчастливится найти небольшую, абсолютно надежную и профессиональную управляющую компанию.

Международная компания Place Overseas окажет профессиональное содействие организациям и частным лицам, заинтересованным в инвестициях в коммерческую и резидентскую недвижимость Турции.